對于一方婚前貸款購買不動產(chǎn)、婚后夫妻共同還貸的情形，離婚時如何計算共同還貸的增值部分，應(yīng)當分步計算。

　　如果婚前夫妻一方與他人共有房產(chǎn)，那么離婚時應(yīng)考慮其他共有人對增值部分也享有份額，從而降低夫妻另一方的增值補償份額。

　　《最高人民法院關(guān)于適用〈民法典〉婚姻家庭編的解釋（一）》第七十八條規(guī)定：夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸登記一方，尚未歸還的貸款為不動產(chǎn)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)民法典第一千零八十七條第一款規(guī)定的原則，由不動產(chǎn)登記一方對另一方進行補償。

　　如何計算“相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分”？對于一方婚前貸款購買不動產(chǎn)、婚后夫妻共同還貸的情形，離婚時如何計算共同還貸的增值部分，應(yīng)當分步計算：

　　第一步是計算不動產(chǎn)升值率，不動產(chǎn)升值率＝不動產(chǎn)現(xiàn)價格÷不動產(chǎn)成本，這里的不動產(chǎn)成本等于購買時（或結(jié)婚時）不動產(chǎn)價格＋共同已還利息＋其他費用。“其他費用”是指交易所涉及的成本，屬于購房的必要支出，如契稅、印花稅、營業(yè)稅、評估費、中介費等，但不包括公共維修基金和物業(yè)費，因為其費用產(chǎn)生的基礎(chǔ)并非交易，而是不動產(chǎn)長期使用中產(chǎn)生的費用。

　　第二步是計算非產(chǎn)權(quán)登記一方所得補償，即共同還貸部分×不動產(chǎn)升值率，該數(shù)額的一半即為應(yīng)補償?shù)臄?shù)額。

　　這一計算方式考慮了時間節(jié)點問題，認為增值部分只包括婚后增值的部分，婚前增值的部分應(yīng)當認定為一方的婚前個人財產(chǎn)，同時還考慮兩種情形：一是離婚時貸款尚未清償完畢的，只將夫妻共同償還的利息算入不動產(chǎn)成本，防止非產(chǎn)權(quán)登記方既沒有享受到離婚后房屋的增值部分，還要承擔因?qū)⒎课菟匈J款利息納入不動產(chǎn)成本而導(dǎo)致的不動產(chǎn)升值率降低的結(jié)果；二是對于一方購買房屋后經(jīng)過一段時間結(jié)婚的，計算不動產(chǎn)升值率時應(yīng)當以結(jié)婚時不動產(chǎn)價格作為計算依據(jù)，而不是以購買時不動產(chǎn)價格為依據(jù)。

　　第三步，計算參與還貸夫妻另一方應(yīng)獲得的補償款，即共同還貸本息+共同還貸貢獻率×登記產(chǎn)權(quán)夫妻一方應(yīng)享有的增值部分，上述數(shù)額的一半作為補償額。但需要注意，均等分割是完全不考慮照顧女方權(quán)益、子女撫養(yǎng)及無過錯方權(quán)益時的分割比例，實踐中應(yīng)當考察上述因素來確定具體分割比例。

　　如果婚前夫妻一方與他人共有房產(chǎn)，那么離婚時應(yīng)考慮其他共有人對增值部分也享有份額，從而降低夫妻另一方的增值補償份額。