關(guān)鍵詞

民事房屋買賣合同承租人同意公房居住權(quán)同住人另獲住房保障居住權(quán)消滅

基本案情

　　原告錢某某（現(xiàn)住德意志聯(lián)邦共和國）訴稱，原告是被告錢某與案外人徐某之女。位于上海市的丹徒路房屋（以下簡稱案涉房屋）原為公房，原告戶籍在內(nèi)，屬于同住人。后錢某以其為產(chǎn)權(quán)人將該房屋買為售后公房，原告戶籍保留在房屋內(nèi)至今。錢某與徐某于2011年離婚，經(jīng)法院判決案涉房屋歸錢某所有。2013年，錢某未經(jīng)原告同意，擅自將案涉房屋轉(zhuǎn)讓給其外甥女被告金某某，侵犯了原告的同住人權(quán)利。請求法院判令兩被告之間轉(zhuǎn)讓案涉房屋的買賣合同無效，將案涉房屋恢復(fù)登記到錢某名下。

　　被告錢某辯稱，案涉房屋是錢某在1995年購買的，在離婚訴訟中法院確認歸錢某所有。原告的戶口不是一直在案涉房屋內(nèi)，而是從長陽路房屋遷入。原告亦未在案涉房屋居住，只是空掛戶口，不享有同住人資格。故不同意原告的訴訟請求。

　　被告金某某辯稱，錢某在離婚期間，為訴訟和生活所需，不斷向金某某的母親借款，且外面還有其他債務(wù)。為了還債，錢某準備出售案涉房屋?？紤]到如果賣給外人則錢某的居住無法保障，經(jīng)家庭協(xié)商由金某某出面購買案涉房屋，交易價格55萬元。除去抵銷欠款，金某某現(xiàn)金支付給錢某24萬元。金某某購買房屋后，仍然由錢某居住，也沒有要求錢某遷出戶籍。雙方的交易合法有效，故不同意原告的訴訟請求。

　　法院經(jīng)審理查明：錢某某是錢某與前妻徐某之女，金某某是錢某的外甥女。案涉房屋原為公房，建筑面積26.80平方米，八十年代初期由錢某的父母通過動遷分得。1990年，徐某從上海某廠套配取得本市長陽路公有住房（以下簡稱長陽路房屋），錢某某是三個配房人口之一。同年5月，錢某某的戶口從長陽路房屋遷入案涉房屋，但仍居住于長陽路房屋。案涉房屋于1995年按94方案購買為售后產(chǎn)權(quán)房，權(quán)利人登記為錢某，當(dāng)時錢某某尚未成年。2000年，錢某與徐某購買了上海市東長治路房屋（以下簡稱東長治路房屋），建筑面積130.63平方米，2005年3月取得產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)登記在錢某、徐某和錢某某三人名下。錢某某于2003年出國，至今一直在國外居住。2008年，長陽路房屋動遷，錢某某被列為照顧安置對象，照顧安置費10萬元。2011年，錢某與徐某經(jīng)法院判決離婚，案涉房屋判歸錢某所有，東長治路房屋因涉及錢某某權(quán)益而未作分割。2012年12月29日，錢某與金某某簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定由金某某以房款55萬元購買案涉房屋。2013年1月，案涉房屋產(chǎn)權(quán)登記到金某某名下，但仍由錢某居住。

　　上海市虹口區(qū)人民法院于2013年8月28日作出（2013）虹民三（民）初字第1432號民事判決，駁回原告的訴訟請求。錢某某不服上述判決，提起上訴。上海市第二中級人民法院于2013年12月12日作出（2013）滬二中民二（民）終字第2075號民事判決：駁回上訴，維持原判。

裁判理由

　　法院認為，公房同住人對公房享有居住權(quán)，即使公房被買為產(chǎn)權(quán)房，該居住權(quán)仍然存續(xù)。然而，公房居住權(quán)并非永久存續(xù)，因其來源的不同，存在不同的消滅事由。對公房的原始受配人而言，其獲得居住權(quán)系基于國家福利，對房屋存在財產(chǎn)權(quán)益，故只有當(dāng)另行獲得國家福利替代時，其居住權(quán)方才消滅；對因承租人的同意，幫助保障其居住而遷入戶籍，獲得居住權(quán)的人而言，當(dāng)其已經(jīng)通過其他途徑獲得居住保障時，就沒有理由再主張其居住權(quán)而給承租人或購房后的所有權(quán)人施加負擔(dān)，否則將違背原承租人給予其居住保障的初衷，有悖于社會公平。本案中，原告并非案涉房屋的原始受配人，在案涉房屋中并無財產(chǎn)權(quán)益。原告是長陽路房屋的原始受配人，且在長陽路房屋動遷中獲得過動遷利益。原告戶籍在1990年遷入案涉房屋，是基于父母對其撫養(yǎng)義務(wù)給予的居住保障，但事實上原告當(dāng)時即另有住所，并未在案涉房屋實際居住。此后，原告父母又購買了東長治路房屋，并將原告也登記為共有產(chǎn)權(quán)人之一，則原告已經(jīng)獲得了自己名下的產(chǎn)權(quán)房屋，足以保障其居住權(quán)益?？梢韵胍?，如果原告回國，其首選的居住房屋，顯然應(yīng)當(dāng)是建筑面積達130.63平方米、其自身為共有產(chǎn)權(quán)人之一的東長治路房屋，而不是建筑面積僅26.80平方米、其從未實際居住過的案涉房屋。既然原告對東長治路房屋的權(quán)益已能夠充分保障其居住需要，則原告再以戶籍在案涉房屋內(nèi)為由，依據(jù)主張對案涉房屋的居住權(quán)，顯然有悖于公平。據(jù)此，法院認定原告無權(quán)限制錢某作為產(chǎn)權(quán)人對案涉房屋作出的處分，對原告要求確認兩被告之間房屋買賣合同無效的訴訟請求不予支持。

裁判要旨

　　在審理涉及公房居住權(quán)民事案件中，應(yīng)注意區(qū)分居住權(quán)不同主體的權(quán)利來源以及是否已另有住房保障兩個方面的問題。

　　其一，注意區(qū)分公房居住權(quán)取得的兩種情況。一是在公房被初始分配時，作為受配人而遷入；二是經(jīng)過承租人的同意，為幫助解決其居住問題而遷入。在這兩種情況下，公房同住人雖然都獲得居住權(quán)，但其權(quán)利來源截然不同。因受配而遷入戶籍的同住人，其權(quán)利來源于國家給予的住房福利待遇。而經(jīng)承租人同意而遷入戶籍的同住人，其權(quán)利來源于承租人對其居住保障的單方承諾。這一承諾通常為默示，表現(xiàn)為同意其遷入戶籍，并允許其居住于該公房。一旦承租人以行動默示作出承諾，承租人即受此約束，即不得隨意要求同住人遷移戶籍或搬出房屋。

　　其二，來源于承租人同意而取得的居住權(quán)主體，因有他處住所其原居住權(quán)相應(yīng)消滅。對因承租人同意而遷入戶籍的同住人而言，其權(quán)利來源于承租人的承諾。該承諾具有明確的目的性，即解決同住人的居住問題；而該目的性也就隱含了其條件性，即同住人除此房屋之外并無其他適合的住所。因此，一旦同住人已經(jīng)以其他方式獲得了居住保障，解決了其居住問題，則承租人之承諾的條件和目的都已消失，其義務(wù)即應(yīng)告解除。否則將有悖于承租人同意其遷入戶籍來保障其居住的初衷。故對因承租人同意而遷入戶籍的同住人而言，其對公房的居住權(quán)因其另行獲得適宜的住所而消滅。

關(guān)聯(lián)索引

　　《中華人民共和國民法典》第3條（本案適用的是2009年8月27日施行的《中華人民共和國民法通則》第5條）

　　一審：上海市虹口區(qū)人民法院（2013）虹民三（民）初字第1432號民事判決（2013年8月28日）

　　二審：上海市第二中級人民法院（2013）滬二中民二（民）終字第2075號民事判決（2013年12月12日）