關(guān)鍵詞

民事房屋買賣合同外籍買受人合同履行責(zé)任認(rèn)定

基本案情

　　原告上海某某房地產(chǎn)有限公司訴稱：原告向嚴(yán)某甲發(fā)出書面通知，告知其辦理房屋交付手續(xù)，但因其個(gè)人原因一直未能辦理，造成原告不得不為該套房屋和其租賃的車位代繳物業(yè)費(fèi)。同時(shí)，嚴(yán)某甲尚有車位租金未付。后原告因其他案件得知，嚴(yán)某甲已在美國死于車禍，兩被告系嚴(yán)某甲的法定繼承人。原告遂于2009年11月、2010年7月兩次向兩被告發(fā)出律師函，催促其辦理相關(guān)手續(xù)并支付相應(yīng)款項(xiàng)，但兩被告一直未來辦理。

　　被告嚴(yán)某乙未答辯。

　　被告楊某某辯稱，對(duì)合同內(nèi)容及面積找補(bǔ)款并無異議，但其曾于接獲原告通知后多次赴原告處辦理相關(guān)交房手續(xù)，未料原告以未付清物業(yè)費(fèi)為由拒絕辦理。被告楊某某曾向原告表示，如果拿到房屋鑰匙，即愿支付物業(yè)費(fèi)，但原告既不肯辦理過戶手續(xù)，也不肯交付房屋鑰匙，致使其至今未能使用房屋。

　　針對(duì)被告楊某某的答辯意見，原告認(rèn)為雖然被告楊某某確曾來要求交房，但嚴(yán)某甲共有兩個(gè)第一順位法定繼承人，原告無法單獨(dú)交給其中一人，且房屋過戶與房屋實(shí)際交接必須同時(shí)進(jìn)行，故未予同意。

　　法院經(jīng)審理查明：依法成立的合同受法律保護(hù)，雙方均應(yīng)恪守約定，如有違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。但因不可抗力致使一方難以履行合同的，為法律所規(guī)定之例外情形。依照合同約定，原告應(yīng)于交房日前10天書面通知嚴(yán)某甲辦理交房手續(xù)。原告雖于2005年5月17日發(fā)出書面通知，但此時(shí)嚴(yán)某甲已經(jīng)死亡，對(duì)一個(gè)消亡的法律主體作出的書面通知，不能視為一次有效的通知，因此原告此時(shí)并未完成合同中約定的通知義務(wù)。但經(jīng)查，雙方合同約定交房到期日為2005年5月31日，同年1月15日，嚴(yán)某甲即已身故，此時(shí)雙方均未發(fā)生遲延履行。

　　2007年3月17日，某銀行上海某支行起訴楊某某、上海某某房地產(chǎn)有限公司借款合同糾紛案件達(dá)成調(diào)解協(xié)議。此后，原告以另一法定繼承人未到場為由，拒絕實(shí)際交付房屋，致使被告楊某某無法管理案涉房屋。　

　　上海市靜安區(qū)人民法院于2012年2月8日作出（2010）靜民一（民）初字第2956號(hào)民事判決：一、被告楊某某、嚴(yán)某乙與原告應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)辦理相關(guān)手續(xù)，將案涉房屋產(chǎn)權(quán)登記為被告楊某某、嚴(yán)某乙共同共有，并實(shí)際交付；二、被告楊某某、嚴(yán)某乙應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告物業(yè)服務(wù)費(fèi)9271.74元、維修基金6200.46元、有線電視初裝費(fèi)420元、電表初裝費(fèi)100元；三、被告楊某某、嚴(yán)某乙應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告面積找補(bǔ)款8848元；四、被告楊某某、嚴(yán)某乙應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告翻譯費(fèi)10300元、送達(dá)費(fèi)2000元；五、駁回原告其他訴訟請(qǐng)求。

　　上海某某房地產(chǎn)有限公司不服一審判決，提起上訴。因其未在規(guī)定期限內(nèi)繳納上訴費(fèi)，上海市第二中級(jí)人民法院于2012年7月13日作出（2012）滬二中民二(民)終字第1430號(hào)民事裁定：本案按上訴人上海某某房地產(chǎn)有限公司自動(dòng)撤回上訴處理。雙方當(dāng)事人均應(yīng)按原審判決執(zhí)行。

裁判理由

　　法院生效裁判認(rèn)為：依法成立的合同受法律保護(hù)，雙方均應(yīng)恪守約定，如有違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。但因不可抗力致使一方難以履行合同的，為法律所規(guī)定之例外情形。依照合同約定，原告應(yīng)于交房日前10天書面通知嚴(yán)某甲辦理交房手續(xù)。原告雖于2005年5月17日發(fā)出書面通知，但此時(shí)嚴(yán)某甲已經(jīng)死亡，對(duì)一個(gè)消亡的法律主體作出的書面通知，不能視為一次有效的通知，因此原告此時(shí)并未完成合同中約定的通知義務(wù)。但經(jīng)查，雙方合同約定交房到期日為2005年5月31日，同年1月15日，嚴(yán)某甲即已身故，此時(shí)雙方均未發(fā)生遲延履行。由于嚴(yán)某甲之死并非其本人或原告故意所為，因此不能預(yù)見，也無法避免；而嚴(yán)某甲并非我國居民，原告無從知曉其死亡及繼承人通信情況，因死亡帶來的通信障礙無法克服。故嚴(yán)某甲的死亡是合同雙方均無法預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀狀況，屬于不可抗力。因此，原告雖未能完成通知義務(wù)，過錯(cuò)并不在原告，不能要求原告承擔(dān)因遲延履行產(chǎn)生的費(fèi)用。案涉房屋已預(yù)登記在嚴(yán)某甲名下，該房屋在因不可抗力而無法交付期間產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)用，是為了管理嚴(yán)某甲的財(cái)產(chǎn)發(fā)生的有益費(fèi)用。該費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)系業(yè)主公約所定，不可避免，因管理義務(wù)轉(zhuǎn)移對(duì)象不明，且不能因嚴(yán)某甲的個(gè)人意志減少，故該費(fèi)用理應(yīng)由繼承嚴(yán)某甲財(cái)產(chǎn)的兩被告在所繼承的財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)承擔(dān)。同樣，房屋因不可抗力無法交付，其過錯(cuò)亦不在被告。且依照法律規(guī)定，原告對(duì)嚴(yán)某甲的遺產(chǎn)有妥善保管之責(zé)任，理應(yīng)及時(shí)支付管理費(fèi)用，因此對(duì)原告就物業(yè)費(fèi)違約金提出的主張，法院不予支持。

　　2007年3月17日，某銀行上海某支行訴楊某某、上海某某房地產(chǎn)有限公司借款合同糾紛案件達(dá)成調(diào)解協(xié)議。此時(shí)原告應(yīng)當(dāng)知道被告楊某某為嚴(yán)某甲的法定繼承人，因不可抗力造成的合同履行障礙已經(jīng)開始消除，原告應(yīng)當(dāng)盡最大努力向嚴(yán)某甲的法定繼承人履行合同義務(wù)。而原告卻以另一法定繼承人未到場為由，拒絕實(shí)際交付房屋，致使被告楊某某無法管理案涉房屋。遺產(chǎn)在法定繼承開始后，未分割前，應(yīng)視為全體繼承人共同共有，共有人的權(quán)利范圍及于整套房屋。當(dāng)不存在其他約定時(shí)，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。將房屋實(shí)際交付于繼承人之一管理，符合法律規(guī)定，同時(shí)并不會(huì)損害其他繼承人的合法權(quán)益。故原告拒絕實(shí)際交房，難謂有合理理由，就2007年3月之后發(fā)生的管理費(fèi)用，不能得到支持。

　　對(duì)于原告關(guān)于辦理案涉房屋交付手續(xù)及過戶手續(xù)的訴訟請(qǐng)求，因原告主張合同約定的條件已經(jīng)具備，兩被告亦無反對(duì)意見，法院依法可予支持。因過戶產(chǎn)生的有關(guān)費(fèi)用，因其尚未發(fā)生，法院不予處理，由雙方當(dāng)事人在辦理相關(guān)過戶手續(xù)時(shí)根據(jù)法律規(guī)定各自承擔(dān)。

　　原告主張的房屋面積找補(bǔ)款，在合同中已有約定，故依法可予支持。原告就此部分所主張的違約金系逾期支付違約金，因雙方在合同中明確約定該費(fèi)用在交房時(shí)確定，而雙方至今沒有辦理交房手續(xù)，故被告并未發(fā)生逾期付費(fèi)的情況，原告關(guān)于房屋面積補(bǔ)償款違約金的主張，法院不予支持。

　　原告主張的維修基金，在合同中有明確約定，法院依法可予支持。

　　原告主張的有線電視初裝費(fèi)、電表初裝費(fèi)，系完善案涉房屋功能、良好履行合同所支出的必要費(fèi)用，有利于案涉房屋的價(jià)值提高，符合一般人對(duì)房屋使用的合理要求，法院對(duì)該項(xiàng)主張可予支持。

　　原告主張的翻譯費(fèi)和涉外送達(dá)費(fèi)用，因系原告啟動(dòng)訴訟程序主張其合法權(quán)利所必須支出的費(fèi)用，法院依法可予支持。

　　原告主張的律師費(fèi)用，因于法無據(jù)，法院不予支持。

　　原告就車位租賃協(xié)議及該車位物業(yè)管理費(fèi)提出的請(qǐng)求，因原告與嚴(yán)某甲在案涉房屋預(yù)售合同補(bǔ)充條款第七條中明確約定，停車位不包含在合同標(biāo)的物范圍內(nèi)，故原告就停車位提出的主張本案不予處理。原告如認(rèn)為兩被告違約，可另行主張。

裁判要旨

　　不可抗力是指合同簽訂后，非因合同當(dāng)事人的過失或疏忽，而是基于發(fā)生了合同雙方都無法預(yù)見、無法避免、無法控制和無法克服的意外事件（如戰(zhàn)爭、車禍等）或自然災(zāi)害（如地震、火災(zāi)、水災(zāi)等），以致當(dāng)事人不能依約履行或不能如期履行合同，發(fā)生意外事件或遭受自然災(zāi)害的一方可以免除履行義務(wù)的責(zé)任或推遲履行職責(zé)。本案中，買受人因車禍死亡這一事件對(duì)于房屋買賣合同的雙方當(dāng)事人而言都是不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。因此，雙方因不可抗力在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可部分或者全部免責(zé)。但同時(shí)，當(dāng)事人亦應(yīng)當(dāng)采取措施，避免損失擴(kuò)大，否則將對(duì)擴(kuò)大的損失自行承擔(dān)責(zé)任。

關(guān)聯(lián)索引

　　《中華人民共和國民法典》第300條（本案適用的是2007年10月1日起施行的《中華人民共和國物權(quán)法》第96條）

　　《中華人民共和國民法典》第119條、第590條（本案適用的是1999年10月1日起施行的《中華人民共和國合同法》第8條、第117條）

　　《中華人民共和國民法典》第1151條、第1124條第1款、第1159條（本案適用的是1985年10月1日起施行的《中華人民共和國繼承法》第24條、第25條第1款、第33條第1款）

　　一審：上海市靜安區(qū)人民法院（2010）靜民一（民）初字第2956號(hào)民事判決（2012年2月8日）

　　二審：上海市第二中級(jí)人民法院（2012）滬二中民二（民）終字第1430號(hào)民事裁定（2012年7月13日）