關(guān)鍵詞

民事案外人執(zhí)行異議之訴拆遷補(bǔ)償安置房屋排除強(qiáng)制執(zhí)行

基本案情

　　原告郭某等訴稱：原廣州市東華西路某某號(hào)及騎樓（新某某）房屋是李某的物業(yè)。李某去世后，郭某等人于2002年7月10日辦理了繼承手續(xù)并取得《廣州市房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》。2003年9月18日廣州市某房地產(chǎn)公司通知郭某等回遷到某某大廈某某、某某、某某、某某、某某單元使用。但商鋪部分一直沒有交回郭某等。后因該公司經(jīng)營不善被多方追債，而郭某等全部居住在國外，委托人多次到該公司注冊(cè)地址，也無法找到工作人員辦理回遷安置及產(chǎn)權(quán)交換手續(xù)。2008年10月郭某等只有向原廣州市房管局仲裁委申請(qǐng)仲裁，要求該公司辦理上述房屋補(bǔ)償安置手續(xù)。在裁決過程中，被申請(qǐng)人找出種種理由予以拖延，最后原廣州市房管局作出終結(jié)裁決通知。經(jīng)二審行政訴訟，于2013年12月19日經(jīng)廣州市中級(jí)人民法院行政判決，要求廣州市國土資源和房屋管理局撤銷終結(jié)裁決，繼續(xù)審查并裁決。該公司一直拖到2016年7月28日才與郭某等辦理好拆遷補(bǔ)償及備案手續(xù)。2016年11月7日因郭某等與拆遷方達(dá)成協(xié)議并鑒證備案，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)作出終結(jié)裁決的通知。之后郭某等發(fā)現(xiàn)案涉房產(chǎn)被廣州市中級(jí)人民法院因他案查封。2016年9月郭某等向廣州市中級(jí)人民法院提出執(zhí)行異議申請(qǐng)，要求解除對(duì)案涉兩套商鋪的查封。廣州市中級(jí)人民法院以（2016）粵01執(zhí)異XX號(hào)裁定駁回郭某等的異議請(qǐng)求。郭某等認(rèn)為上述房屋是原祖屋被征遷后補(bǔ)償回來的房產(chǎn)，房管局在拆遷時(shí)已與拆遷公司辦理了所有拆遷補(bǔ)償安置、產(chǎn)權(quán)交換手續(xù)，也辦理了政府拆遷管理部門的備案鑒證手續(xù)。發(fā)還后，只是因拆遷公司的原因一直未幫其重新辦理拆遷手續(xù)和新產(chǎn)權(quán)證。根據(jù)《最高人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條第三款“已支付全部?jī)r(jià)款”、第四款的規(guī)定“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”，權(quán)利能夠排除執(zhí)行。本案涉及房屋已全部交給拆遷方拆除，應(yīng)視為全部?jī)r(jià)款郭某等已經(jīng)支付，產(chǎn)權(quán)交換備案在廣州市中級(jí)人民法院查封前和查封后也已分別完成，被拆遷人權(quán)益理應(yīng)優(yōu)先得到保護(hù)，因拆遷方經(jīng)營不善無法也無人辦理郭某等產(chǎn)權(quán)交換和房產(chǎn)證，而非郭某等自身原因無法辦理過戶登記手續(xù)。請(qǐng)求：解除對(duì)廣州市東華西路案涉兩套商鋪的查封，判決不得執(zhí)行該標(biāo)的。

　　沈某辯稱：郭某等作為執(zhí)行異議的權(quán)利人存在瑕疵，案涉房產(chǎn)并非在郭某等名下，也沒有證據(jù)顯示郭某等是權(quán)利人。郭某等所提交的證據(jù)材料并不足以證明其主張，陳述的事實(shí)和理由也不符合司法解釋，不足以解封案涉房產(chǎn)，請(qǐng)求駁回其訴訟請(qǐng)求。

　　廣州市某房地產(chǎn)公司、張某辯稱：郭某等的回遷安置權(quán)屬于生存權(quán)利，而沈某的債權(quán)屬于經(jīng)營利益，在兩種權(quán)利沖突時(shí)，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)生存權(quán)利。《房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議》實(shí)際上是履行之前與房管部門簽訂的直管房補(bǔ)償協(xié)議的補(bǔ)充行為，該行為發(fā)生在案涉房產(chǎn)發(fā)還之后，其公司只是履行被拆遷人的補(bǔ)償義務(wù)。

　　法院經(jīng)審理查明：原廣州市東山區(qū)東某某路某某號(hào)首層及二樓部分，總建筑面積某某平方米，權(quán)屬人為郭某等。2002年7月10日，權(quán)屬人為郭某等辦理了繼承公證。1995年6月30日、1998年12月4日，權(quán)利人就案涉房屋的拆遷補(bǔ)償事宜簽訂協(xié)議，權(quán)利人同意拆除案涉房屋，并進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換（補(bǔ)償），并經(jīng)過了原廣州市城市房屋拆遷管理辦公室對(duì)上述協(xié)議予以備案登記。后因規(guī)劃變更，而對(duì)回遷安置房進(jìn)行了調(diào)整。

　　2003年9月18日，廣州市某房地產(chǎn)公司通知權(quán)屬人李某等回遷。2003年10月10日，原廣州市東山區(qū)落實(shí)華僑房屋政策工作領(lǐng)導(dǎo)小組將東華西路某某號(hào)（新某某）首層及二樓部分房屋發(fā)還郭某等七位業(yè)主。2004年5月14日，廣州市某房地產(chǎn)公司和李某簽訂關(guān)于某某華廈第十層自編某某、某某、某某、某某、某某單元的《收樓確認(rèn)書》，確認(rèn)自2004年6月1日起，上述房產(chǎn)移交給權(quán)屬人回遷使用。2016年7月28日，廣州市某房地產(chǎn)公司與郭某等七人簽訂《廣州市城市房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》。同年6月30日，該公司與七人之一的曾某簽訂《收樓確認(rèn)書》，雙方確認(rèn)自2016年6月30日起，某某華廈AB棟二樓某某1鋪、某某4鋪由該公司交付曾某回遷使用；該商鋪建筑面積比原產(chǎn)權(quán)面積增大98.8046平方米。郭某等還提交了其將案涉房產(chǎn)對(duì)外出租的《商鋪?zhàn)赓U合同》。一審法院在執(zhí)行（2014）穗中法執(zhí)恢字第某某號(hào)、第某某號(hào)案過程中，查封了該公司名下包括某某1、某某4鋪在內(nèi)的財(cái)產(chǎn)。郭某等提出書面異議，請(qǐng)求解除對(duì)案涉房產(chǎn)的查封。

　　廣州市中級(jí)人民法院于2017年12月25日作出（2016）粵01民初556號(hào)民事判決：駁回郭某等的全部訴訟請(qǐng)求。宣判后，郭某以案涉房屋是以產(chǎn)權(quán)置換補(bǔ)償?shù)姆绞竭M(jìn)行拆遷，郭某等的房屋已全部交給拆遷方拆除應(yīng)視為全部?jī)r(jià)款已經(jīng)支付，產(chǎn)權(quán)交換備案在廣州市中級(jí)人民法院查封前和查封后也已分別完成，被拆遷人的權(quán)益理應(yīng)優(yōu)先得到保護(hù)等為由，提起上訴。廣東省高級(jí)人民法院于2019年8月30日作出（2018）粵民終754號(hào)民事判決：一、撤銷廣州市中級(jí)人民法院（2016）粵01民初556號(hào)民事判決；二、不得執(zhí)行案涉房產(chǎn)。沈某不服二審判決，以原判決認(rèn)定在2005年人民法院查封之前已經(jīng)簽訂了合法有效的書面買賣合同缺乏證據(jù)證明，該兩處房產(chǎn)并非住宅，《廣州市城市房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》涉嫌偽造，郭某等所享有的權(quán)利為債權(quán)等為由向最高人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彙Ｗ罡呷嗣穹ㄔ河?021年12月6日作出（2020）最高法民申1586號(hào)裁定：駁回沈某的再審申請(qǐng)。

裁判理由

　　法院生效裁判認(rèn)為，僑居境外的郭某等因位于原廣州市東山區(qū)的祖屋被拆遷而獲補(bǔ)償東華西路征用地段新建大樓某某大廈有關(guān)房屋作為回遷安置房，其中包括案涉房產(chǎn)。

　　有關(guān)拆遷補(bǔ)償協(xié)議《廣州市城市房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》《征地拆遷直管房屋補(bǔ)償協(xié)議書》《拆遷〈房屋補(bǔ)償協(xié)議書〉補(bǔ)充協(xié)議》陸續(xù)簽訂于1995年、1998年、2002年，其中確定了補(bǔ)償面積及地址、范圍，并于2003～2004年間實(shí)際安排了部分面積的回遷，2016年6月30日實(shí)際安排了案涉房產(chǎn)的回遷。前述1998年《征地拆遷直管房屋補(bǔ)償協(xié)議書》系由祖屋代管單位原廣州市東山區(qū)房地產(chǎn)管理局與房地產(chǎn)公司簽訂。2003年，前述祖屋不再由管理局代管而發(fā)還郭某等七位業(yè)主，有關(guān)部門通知房地產(chǎn)公司與業(yè)主重新簽訂房屋補(bǔ)償協(xié)議。2016年7月28日，房地產(chǎn)公司與業(yè)主簽訂《廣州市城市房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》。

　　雖然《廣州市城市房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》簽訂于案涉房產(chǎn)被查封之后，但該協(xié)議只是按照政府通知要求進(jìn)行的重簽，原判決認(rèn)為本案涉及歷史遺留問題，聯(lián)系歷史沿革認(rèn)定被申請(qǐng)人對(duì)某某1、某某4鋪享有合法權(quán)利并已實(shí)際履行，有事實(shí)和法律依據(jù)。沈某沒有充足證據(jù)推翻原判決的認(rèn)定。廣州市某房地產(chǎn)公司在二審期間提交的有關(guān)證據(jù)經(jīng)過了質(zhì)證，原判決保障了沈某的質(zhì)證權(quán)利。沈某申請(qǐng)?jiān)賹彿Q《廣州市城市房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》涉嫌偽造，但未提交證據(jù)予以證明。

　　本案申請(qǐng)執(zhí)行人沈某因?qū)V州市某房地產(chǎn)公司享有金錢債權(quán)而申請(qǐng)執(zhí)行登記在該公司名下的案涉房產(chǎn)。郭某等的權(quán)利為請(qǐng)求進(jìn)行征地拆遷補(bǔ)償安置的權(quán)利。1998年《征地拆遷直管房屋補(bǔ)償協(xié)議書》附表明確了對(duì)于非住宅的補(bǔ)償方案，案涉房屋的位置、用途符合協(xié)議約定。參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款關(guān)于“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持”的規(guī)定，被拆遷人對(duì)拆遷補(bǔ)償安置房屋享有優(yōu)先權(quán)，原判決認(rèn)定郭某等對(duì)案涉房產(chǎn)享有的權(quán)利足以排除執(zhí)行并無不當(dāng)。

裁判要旨

　　法律維護(hù)被拆遷（征收）人合法權(quán)益的精神是一以貫之的。被拆遷人與拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式簽訂房屋拆遷協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、面積等特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，被拆遷人在法院查封前已實(shí)際占有案涉房屋，其對(duì)拆遷補(bǔ)償安置房屋享有的民事權(quán)益足以排除對(duì)該房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。

關(guān)聯(lián)索引

　　《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第29條

　　一審：廣州市中級(jí)人民法院（2016）粵01民初556號(hào)民事判決（2017年12月25日）

　　二審：廣東省高級(jí)人民法院（2018）粵民終754號(hào)民事判決（2019年8月30日）

　　再審審查：最高人民法院（2020）最高法民申1586號(hào)民事裁定（2021年12月6日）