北京市第二中級(jí)人民法院

　　民事判決書

　　(2018)京02民終3990號(hào)

　　上訴人（原審被告）：李某明，男，1978年12月8日出生。

　　委托訴訟代理人：朱瑞雷，北京市盈科律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審原告）：趙某森，男，1963年2月16日出生。

　　委托訴訟代理人：高某（趙某森之妻），住河北省唐山市路北區(qū)。

　　原審被告：孔某，女，1987年6月3日出生。

　　原審第三人：北京市XXXX擔(dān)保中心。

　　法定代表人：范某舉，主任。

　　委托訴訟代理人：孫某峰，女，該公司職員。

　　委托訴訟代理人：曲某佳，女，該公司職員。

　　原審第三人：重慶兩江新區(qū)X潤(rùn)小額貸款有限公司。

　　法定代表人：湯某，執(zhí)行董事。

　　原審第三人：北京XX房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。

　　法定代表人：吳某，董事長(zhǎng)。

　　委托訴訟代理人：張某然，女，該公司法務(wù)。

　　委托訴訟代理人：李某磊，男，該公司職員。

　　上訴人李某明因與被上訴人趙某森及原審被告孔某、原審第三人北京市XXXX擔(dān)保中心、重慶兩江新區(qū)X潤(rùn)小額貸款有限公司（簡(jiǎn)稱X潤(rùn)貸款公司）、北京XX房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（簡(jiǎn)稱XX公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市房山區(qū)人民法院（2017）京0111民初1072號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年4月8日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　李某明上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決第三項(xiàng)，發(fā)回重審或改判駁回趙某森的第三項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：1.我退還趙某森房款100萬元即表示雙方同意解除合同，故合同解除時(shí)間應(yīng)為2016年12月26日；2.一審法院不應(yīng)同時(shí)支持趙某森關(guān)于違約金和主張損失兩項(xiàng)訴訟請(qǐng)求；3.關(guān)于房屋價(jià)值的評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)為2016年12月26日。

　　趙某森辯稱，同意一審判決。

　　孔某辯稱，不同意一審判決，同意李某明的上訴請(qǐng)求。

　　北京市XXXX擔(dān)保中心述稱，一審判決及上訴狀與我單位無關(guān)，不發(fā)表意見。

　　X潤(rùn)貸款公司述稱，一審判決與我公司無關(guān)，不發(fā)表意見，愿意配合法院進(jìn)行后續(xù)程序。

　　XX公司述稱，一審判決及上訴狀與我單位無關(guān)，不發(fā)表意見。

　　趙某森向一審法院起訴請(qǐng)求：1.解除趙某森與李某明于2016年8月24日簽訂的編號(hào)為×××的《存量房屋買賣合同》；2.李某明向趙某森支付違約金206 000元；3、李某明向趙某森賠償重新購(gòu)置房屋的各項(xiàng)損失1 769 209.8元；4.判令李某明承擔(dān)本案的評(píng)估鑒定費(fèi)10 200元、保全費(fèi)5000元和訴訟費(fèi)。

　　一審法院認(rèn)定事實(shí)：李某明與孔某系夫妻關(guān)系。2016年8月24日，趙某森（買受人，乙方）與李某明（出賣人，甲方）經(jīng)XX公司（居間方，丙方）居間簽訂《存量房屋買賣合同》，約定房屋坐落為房山區(qū)×××-301。該房屋已設(shè)定抵押，出賣人應(yīng)于2016年8月31日前申請(qǐng)辦理提前還款手續(xù)。提前還款手續(xù)由出賣人自籌全部解押款項(xiàng)辦理。涉案房屋成交價(jià)為206萬元，買受人向出賣人支付5萬元定金。定金由甲方暫時(shí)提存，該定金用于沖抵房款。甲乙雙方協(xié)商，乙方于2016年8月31日前支付甲方購(gòu)房首付款1 000 000元含簽合同當(dāng)日支付定金。買受人擬申請(qǐng)公積金貸款85萬元。買賣雙方協(xié)商一致，此房核驗(yàn)通過及買受人購(gòu)房資格審核通過后五個(gè)工作日內(nèi)雙方辦理該房產(chǎn)的貸款手續(xù)。出賣人應(yīng)當(dāng)保證該房產(chǎn)的其他共有權(quán)人同意出售該房產(chǎn)，沒有任何產(chǎn)權(quán)糾紛，同時(shí)出賣人保證沒有個(gè)人債務(wù)影響該房產(chǎn)出售；因出賣人原因造成該房產(chǎn)不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的使買受人無法取得該房產(chǎn)的，屬于出賣人違約，承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。買受人應(yīng)于2016年10月30日前向居間方提供真實(shí)有效的購(gòu)房資格審核材料；出賣人應(yīng)于2016年10月30日前向居間方提供真實(shí)有效的存量房房源核驗(yàn)資料。合同簽訂后，若出賣人未按照本合同第七條約定的交房期限交房、遲延不配合買受人辦理手續(xù)的（含貸款、過戶等手續(xù)）或其它違約行為導(dǎo)致交易不能進(jìn)行的，逾期在15天內(nèi)的，每逾期一天，出賣人應(yīng)按總房?jī)r(jià)款的萬分之五向買受人支付違約金（自繼續(xù)履行合同之日起3日內(nèi)支付），合同繼續(xù)履行；若逾期超過15天的，買受人有權(quán)單方解除本合同，出賣人應(yīng)按總房?jī)r(jià)款的10%向買受人支付違約金，出賣人應(yīng)在收到解除合同通知之日起五個(gè)工作日內(nèi)將買受人已付款項(xiàng)（不計(jì)利息）及違約金支付給買受人，期間產(chǎn)生的所有費(fèi)用由出賣人承擔(dān)，出賣人承擔(dān)向居間方交納的總房?jī)r(jià)款2.2%的居間服務(wù)費(fèi)。對(duì)本合同的解除，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。合同簽訂當(dāng)日，趙某森給付李某明定金5萬元。2016年8月28日趙某森給付李某明首付款95萬元。10月3日，李某明以孔某不同意出售涉案房屋為由以發(fā)短信的形式告知趙某森不再履行合同，并表示愿意支付違約金。2016年12月26日，李某明將首付款100萬元返還給趙某森。

　　另查明，涉案房屋坐落位于北京市房山區(qū)XXX鎮(zhèn)悅XXX二區(qū)4號(hào)樓3層2單元301號(hào)。房屋所有權(quán)證號(hào)為X京房權(quán)證房字第XXXX號(hào)，房屋所有權(quán)人為李某明，共有情況登記為單獨(dú)所有。2016年12月5日，李某明將涉案房屋抵押給X潤(rùn)貸款公司并辦理抵押登記。后李某明、X潤(rùn)貸款公司于2017年5月24日辦理了抵押權(quán)注銷登記。

　　在本案審理中，趙某森申請(qǐng)對(duì)涉案房屋進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全。一審法院于2017年3月28日作出（2017）京0111民初1072號(hào)民事裁定書，裁定對(duì)涉案房屋予以查封。趙某森申請(qǐng)就涉案房屋的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)一審法院委托，北京XX房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司于2017年10月13日出具《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》，結(jié)果為涉案房屋于價(jià)值時(shí)點(diǎn)2017年7月31日的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為308.48萬元。趙某森為此支付評(píng)估費(fèi)10 200元。

　　一審法院認(rèn)為，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

　　本案中，趙某森、李某明、XX房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽訂的房屋買賣合同系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。現(xiàn)李某明明確表示拒絕繼續(xù)履行合同，已構(gòu)成違約，趙某森要求判決解除涉案房屋買賣合同，理由正當(dāng)，證據(jù)充分，本院予以支持。對(duì)于李某明以退還首付款時(shí)間作為涉案合同解除時(shí)間的答辯意見，法院認(rèn)為，涉案房屋買賣合同明確約定，合同解除應(yīng)采取書面形式，雖李某明已退還了首付款，但趙某森與李某明未就解除合同達(dá)成合意，亦未形成書面解除合同的文書，故對(duì)該答辯意見法院不予采納。

　　在涉案房屋買賣合同履行過程中，李某明明確表示拒絕繼續(xù)履行合同且在本案訴訟中向案外人抵押涉案房屋，造成合同履行困難，李某明的行為已構(gòu)成根本違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。故趙某森要求李某明支付違約金的訴訟請(qǐng)求，于法有據(jù)，法院予以支持。因房?jī)r(jià)上漲，現(xiàn)涉案房屋的市場(chǎng)價(jià)值遠(yuǎn)超涉案合同中房屋成交價(jià)，趙某森另行購(gòu)置房屋的成本增加，李某明應(yīng)支付的違約金不足以彌補(bǔ)趙某森未能實(shí)現(xiàn)預(yù)期利益的損失，故李某明應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。趙某森主張的重新購(gòu)置房屋損失明顯過高，且部分費(fèi)用不合理，具體數(shù)額法院結(jié)合合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及趙某森的損失情況、預(yù)期利益、評(píng)估報(bào)告等因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，酌情確定李某明應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。對(duì)于趙某森要求支付評(píng)估費(fèi)的請(qǐng)求，因確系趙某森因李某明違約造成的合理支出，故法院對(duì)該請(qǐng)求予以支持。孔某、XXXX擔(dān)保中心、X潤(rùn)貸款公司經(jīng)法院依法傳喚未到庭參加訴訟，視為其放棄訴訟權(quán)利，法院依法缺席判決。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：一、解除趙某森與李某明、北京XX房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司于二○一六年八月二十四日簽訂的《存量房屋買賣合同》。二、李某明于判決生效之日起七日內(nèi)給付趙某森違約金二十萬零六千元。三、李某明于判決生效之日起七日內(nèi)賠償趙某森經(jīng)濟(jì)損失六十萬元。四、李某明于判決生效之日起七內(nèi)給付趙某森評(píng)估費(fèi)一萬零二百元。五、駁回趙某森的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

　　本院審理中，李某明稱其已還清X潤(rùn)貸款公司借款，但由于涉案房屋被一審法院保全查封，故尚未能辦理抵押權(quán)注銷登記。對(duì)一審法院查明的其他事實(shí)，本院予以確認(rèn)。另查，一審審理期間，趙某森初始訴訟請(qǐng)求為繼續(xù)履行合同，直至2017年7月第二次開庭后方變更訴訟請(qǐng)求為解除合同。

　　本院認(rèn)為，趙某森、李某明經(jīng)XX公司居間簽訂房屋買賣合同，該合同不違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，雙方均應(yīng)依約履行。因李某明拒絕履行合同且向案外人抵押涉案房屋，致合同不能履行，現(xiàn)趙某森要求解除合同，理由正當(dāng)，予以支持。趙某森雖曾于2016年12月要求李某明返還已付款，但當(dāng)時(shí)雙方并未就解除合同及合同解除的后果達(dá)成一致，故李某明要求以退還房款的時(shí)間作為合同已解除的時(shí)間及房屋價(jià)值評(píng)估的時(shí)間點(diǎn)，缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。現(xiàn)因李某明存在違約行為，其應(yīng)當(dāng)按照合同約定向趙某森支付違約金。因違約金數(shù)額不足以彌補(bǔ)趙某森未能購(gòu)得房屋的利益損失，故一審法院同時(shí)判決李某明向趙某森賠償經(jīng)濟(jì)損失，該兩項(xiàng)數(shù)額并未高于趙某森的實(shí)際損失，一審法院處理并無不當(dāng)，本院予以維持。綜上所述，李某明的上訴請(qǐng)求均不能成立，本院不予支持。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費(fèi)9800元，由李某明負(fù)擔(dān)（已交納）。

　　本判決為終審判決。

　　審判長(zhǎng)： 李淼

　　審判員： 姚穎

　　審判員： 李珊

　　二Ｏ一八年四月二十六日

　　法　官： 助　理宋佳

　　書記員： 李麗

注：《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》當(dāng)前已失效，請(qǐng)參考《中華人民共和國(guó)民法典》。