原告（反訴被告）：北京某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，。

　　法定代表人：徐某，董事長(zhǎng)。

　　委托訴訟代理人：曹凌，北京市尚公律師事務(wù)所律師。

　　委托訴訟代理人：于某平，北京某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司員工。

　　被告（反訴原告）：某某（北京）公關(guān)咨詢有限公司，住所地北京市朝陽區(qū)

　　法定代表人：葛某平，總經(jīng)理。

　　委托訴訟代理人：朱瑞雷，北京市盈科律師事務(wù)所律師。

　　原告（反訴被告）北京某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“房地產(chǎn)公司”）訴被告（反訴原告）某某（北京）公關(guān)咨詢有限公司（以下簡(jiǎn)稱“公司”）商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2019年2月28日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告（反訴被告）房地產(chǎn)公司之委托訴訟代理人曹律師、于某，被告（反訴原告）公關(guān)咨詢公司之委托訴訟代理人朱律師到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　房地產(chǎn)公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1．判令被告向原告賠償人民幣50萬元；2．判決確認(rèn)原告無需退還被告定金50萬元；3．本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)與理由：2013年12月26日，原、被告簽訂《壹仟棟商品房認(rèn)購(gòu)書》一份，約定被告認(rèn)購(gòu)原告開發(fā)的昌平區(qū)XXX，房屋價(jià)格為1850萬元，被告于簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)交付定金50萬元。認(rèn)購(gòu)書還約定：“乙方應(yīng)按時(shí)與甲方簽署買賣合同并履行完畢本認(rèn)購(gòu)書的約定，否則視為乙方毀約及放棄購(gòu)買該商品房，甲方無須另行通知即可解除認(rèn)購(gòu)書，定金不予返還，并有權(quán)將該商品房另行出售。”雙方簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書后，被告至今未按認(rèn)購(gòu)書的約定與原告簽訂正式的商品房預(yù)售合同，被告的行為違反了認(rèn)購(gòu)書的約定。原告認(rèn)為，被告的違約行為故以致雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)書解除。由于被告未依約與原告簽訂商品房預(yù)售合同的行為屬于違約，故根據(jù)認(rèn)購(gòu)書的約定，原告無需返還被告繳納的定金50萬元，此外應(yīng)賠償原告50萬元。

　　公關(guān)咨詢公司辯稱：不同意房地產(chǎn)公司的訴訟請(qǐng)求。根據(jù)認(rèn)購(gòu)書的約定，房地產(chǎn)公司應(yīng)與我方簽訂商品房預(yù)售合同，原告已經(jīng)違約。我司先后于2013年12月5日交付50萬元定金，該50萬元后轉(zhuǎn)化為房款。2013年12月31日支付首付款500萬元。2014年1月2日支付首付款375萬元，2016年12月30日支付尾款100萬元。我方已經(jīng)以事實(shí)上履約行為來履行雙方所簽訂的認(rèn)購(gòu)書以及進(jìn)行購(gòu)房的行為。而房地產(chǎn)公司明確不再將涉案房屋出售給我方，因此已經(jīng)構(gòu)成了違約。

　　公關(guān)咨詢公司向本院提出了反訴請(qǐng)求：1．請(qǐng)求解除雙方簽訂的《北京壹仟棟商品房認(rèn)購(gòu)書》；2．請(qǐng)求法院依法判令被反訴人退還所繳納購(gòu)房款1025萬元；3．請(qǐng)求法院依法判令被反訴人以50萬元為基數(shù)，支付自2013年12月26日至實(shí)際給付之日止的利息；以500萬元為基數(shù)，支付自2013年12月31日至實(shí)際給付之日止的利息；以375萬元為基數(shù)，支付自2014年1月2日至實(shí)際給付之日止的利息；以100萬元為基數(shù)，支付自2016年12月30日至實(shí)際給付之日止的利息；以上利息均按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算；4．請(qǐng)求被反訴人承擔(dān)案件受理費(fèi)。事實(shí)和理由：2011年2月16日，楊某鋒與房地產(chǎn)公司簽訂XXX號(hào)房屋的《北京市商品房預(yù)售合同》，房屋總價(jià)款26452153元，楊某鋒共計(jì)支付了21161722元房款。在2012年春節(jié)前后。楊某鋒得知被反訴人正在向北京大學(xué)校友推薦這個(gè)小區(qū)的別墅，因?yàn)闂钅充h是北大MBA校友會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，也被推銷購(gòu)買，價(jià)格在1800萬元。隨后楊某鋒得知同樣的房子售價(jià)相差800多萬，便強(qiáng)烈要求退房，在反復(fù)多次協(xié)商之后，房地產(chǎn)公司答應(yīng)被楊某鋒全款退房，但是其必須再購(gòu)買一套同面積的房子，實(shí)際上的意思是給楊某鋒換一套，最后選擇了同面積的XXX號(hào)別墅。當(dāng)時(shí)北京已經(jīng)限購(gòu)，楊某鋒無法用自己的名字買房，得知可以以公司的名義購(gòu)買不受限制，房地產(chǎn)公司也同意，如果在網(wǎng)簽之前具備了購(gòu)房資格還可以進(jìn)行更名。由于XXX號(hào)別墅退房需要公司向集團(tuán)公司層層審批，不能及時(shí)退給楊某鋒，因此，楊某鋒為了表示確實(shí)同意換房并積極履行承諾就以岳母葛某平的名義成立了一家注冊(cè)資本只有10萬元的公司，即公關(guān)咨詢公司，并以公司的名義交納了購(gòu)房款。2013年12月，公關(guān)咨詢公司與房地產(chǎn)公司簽訂《北京壹仟棟商品房認(rèn)購(gòu)書》一份，約定公關(guān)咨詢公司購(gòu)買XXX號(hào)房屋，房屋總價(jià)款1850萬元，之后公關(guān)咨詢公司交納了1025萬元購(gòu)房款。在簽訂認(rèn)購(gòu)書后，房地產(chǎn)公司又與公關(guān)咨詢公司簽訂了購(gòu)房合同，但是購(gòu)房合同給房地產(chǎn)公司拿回去蓋章并沒有給到公關(guān)咨詢公司。雙方簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書后，公關(guān)咨詢公司已經(jīng)按照認(rèn)購(gòu)書的約定與房地產(chǎn)公司簽訂了購(gòu)房合同，因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司的行為違反了認(rèn)購(gòu)書的約定。根據(jù)合同法的約定，合同解除后，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)退還公關(guān)咨詢公司已經(jīng)支付的購(gòu)房款并賠償損失。故公關(guān)咨詢公司提出反訴。

　　房地產(chǎn)公司辯稱：同意解除認(rèn)購(gòu)書,同意退還房款。違約方不是我方。被告一直將XXX與XXX號(hào)房屋關(guān)聯(lián)起來，雖然房屋購(gòu)買人為楊某鋒及其控制的公司但是其依據(jù)的事實(shí)及相關(guān)的法律關(guān)系是獨(dú)立的，雙方從未達(dá)成換房合意，XXX號(hào)房屋是在2011年楊某鋒購(gòu)買XXX號(hào)房屋后并產(chǎn)生爭(zhēng)議的過程中，到2013年房屋價(jià)格回落比較大的情況下，楊某鋒為了搶購(gòu)低價(jià)房以公關(guān)咨詢公司名義購(gòu)買。其房屋總價(jià)款1850萬元，楊某鋒至今欠付剩余款項(xiàng)。我方從未表示拒絕賣房給楊某鋒，實(shí)際上該房屋沒有簽訂預(yù)售合同我方可以將其轉(zhuǎn)售，但我方一直等待楊某鋒付清全款。

　　當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)本案的證據(jù)和事實(shí)，本案認(rèn)定如下：

　　2013年12月26日，房地產(chǎn)公司與公關(guān)咨詢公司簽訂了《北京壹仟棟商品房認(rèn)購(gòu)書》，雙方均未提交該認(rèn)購(gòu)書，但雙方均認(rèn)可簽訂了該認(rèn)購(gòu)書，且認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容除房號(hào)、房屋總價(jià)款、付款時(shí)間不同外，其他內(nèi)容與（2019）京0114民初6039號(hào)案件房地產(chǎn)公司與楊某鋒簽訂的認(rèn)購(gòu)書格式條款一致。其中約定，已交納定金沖抵第一筆首期房款；乙方（認(rèn)購(gòu)方）應(yīng)按時(shí)與甲方（出賣人）簽署買賣合同并履行完畢本認(rèn)購(gòu)書的約定，否則，視為乙方毀約及放棄購(gòu)買該商品房，甲方無須另行通知即可解除認(rèn)購(gòu)書，定金不予返還，并有權(quán)將該商品房另行出售。同日，公關(guān)咨詢公司向房地產(chǎn)公司支付定金50萬元；2013年12月31日，公關(guān)咨詢公司向房地產(chǎn)公司支付首付款500萬元；2014年1月2日，公關(guān)咨詢公司向房地產(chǎn)公司支付首付款375萬元；2016年12月30日公關(guān)咨詢公司向房地產(chǎn)公司支付一次性尾款100萬元，在收款專用收據(jù)上記載“備注：房款總額18500000元，建筑面積737．03平方米，單價(jià)25100．74元；合同號(hào)：門牌地址：北七家鎮(zhèn)XXX”。房地產(chǎn)公司認(rèn)可收到上述費(fèi)用。關(guān)于是否簽署商品房預(yù)售合同，雙方存在爭(zhēng)議，房地產(chǎn)公司陳述雙方未簽署商品房預(yù)售合同，公關(guān)咨詢公司陳述雙方已經(jīng)簽署了商品房預(yù)售合同，但雙方均未提交商品房預(yù)售合同。

　　楊某鋒與周某系夫妻關(guān)系，周某與葛某平是母女關(guān)系，葛某平系公關(guān)咨詢公司法定代表人。公關(guān)咨詢公司申請(qǐng)房地產(chǎn)公司原銷售負(fù)責(zé)人馬*翔出庭作證，以此證明楊某鋒換購(gòu)房屋的事實(shí)，房地產(chǎn)公司不認(rèn)可換房的陳述，亦不認(rèn)可馬*翔的證言。

　　案件審理過程中，經(jīng)本院釋明，雙方均同意解除雙方之間就涉案房屋之間形成的商品房預(yù)售合同關(guān)系。

　　本院認(rèn)為，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。

　　依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。本案中房地產(chǎn)公司與公關(guān)咨詢公司簽訂的《北京壹仟棟商品房認(rèn)購(gòu)書》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)按照約定履行義務(wù)。當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。雙方雖然對(duì)是否簽訂書面的商品房預(yù)售合同存在爭(zhēng)議，但是公關(guān)咨詢公司向房地產(chǎn)公司支付了購(gòu)房款，房地產(chǎn)公司亦收取了購(gòu)房款，且在收款專用收據(jù)上記載了房屋位置、單價(jià)、房屋總價(jià)款等合同主要內(nèi)容，可以認(rèn)定雙方形成了商品房預(yù)售合同關(guān)系。故房地產(chǎn)公司依據(jù)商品房認(rèn)購(gòu)書的約定以雙方未簽署預(yù)售合同為由主張不予退還定金的訴訟請(qǐng)求，無事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于房地產(chǎn)公司主張損失一節(jié)，于法無據(jù)，本院不予支持。從《北京壹仟棟商品房認(rèn)購(gòu)書》約定的內(nèi)容及交易習(xí)慣可以看出，該認(rèn)購(gòu)書是預(yù)約合同。預(yù)約合同是相對(duì)于本約合同而言，通常情況下，預(yù)約乃約定將來成立一定契約之契約，約定合同簽訂后當(dāng)事人負(fù)有在一定期限內(nèi)締結(jié)本約之義務(wù)，預(yù)約合同的目的在于訂立本約合同，為將來簽訂本約合同達(dá)成初步的意向。預(yù)約合同所指向的是簽訂本約之行為，其對(duì)當(dāng)事人的拘束力是創(chuàng)設(shè)了當(dāng)事人將來訂立本約而協(xié)商的義務(wù)。現(xiàn)雙方以實(shí)際行動(dòng)形成了商品房預(yù)售合同關(guān)系，預(yù)約合同的合同目的已經(jīng)完成，合同權(quán)利義務(wù)終止。故公關(guān)咨詢公司要求解除《北京壹仟棟商品房認(rèn)購(gòu)書》的反訴請(qǐng)求，于法無據(jù)，本院不予支持。當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。房地產(chǎn)公司與公關(guān)咨詢公司均同意解除雙方之間的商品房預(yù)售合同關(guān)系，本院不持異議。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。現(xiàn)雙方之間的商品房預(yù)售合同關(guān)系解除，房地產(chǎn)公司應(yīng)將購(gòu)房款退還公關(guān)咨詢公司，故公關(guān)咨詢公司主張退還購(gòu)房款的反訴請(qǐng)求，本院予以準(zhǔn)許。關(guān)于利息一節(jié)，無事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于公關(guān)咨詢公司陳述的換房一節(jié)，因其未提供充分證據(jù)予以證明，其應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。

　　綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第十條、第四十四條、第九十一條、第九十三條、第九十七條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，

　　判決如下：

　　一、北京某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與某某（北京）公關(guān)咨詢有限公司之間的商品房預(yù)售合同關(guān)系于2019年7月2日解除；

　　二、北京某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)退還某某（北京）公關(guān)咨詢有限公司購(gòu)房款1025萬元；

　　三、駁回北京某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求；

　　四、駁回某某（北京）公關(guān)咨詢有限公司的其他反訴請(qǐng)求。

　　如果為按照本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

　　本訴案件受理費(fèi)132800元，由北京某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)66400元（已交納）；由某某（北京）公關(guān)咨詢有限公司負(fù)擔(dān)66400元，于本判決生效后七日內(nèi)交納。反訴案件受理費(fèi)66400元，由某某（北京）公關(guān)咨詢有限公司負(fù)擔(dān)24750元（已交納），由北京某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)41650元，于本判決生效后七日內(nèi)交納。

　　如不服從本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，交納上訴案件受理費(fèi)，上訴于北京市第一中級(jí)人民法院。如在上訴期滿后七日內(nèi)未交納上訴案件受理費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

　　審　判　長(zhǎng)： 李戍環(huán)

　　審　判　員： 王麗媛

　　人民陪審員： 權(quán)立工

　　二Ｏ一九年八月九日

　　法官： 助理 張子妺

　　書　記　員： 周心怡

注意 ：《中華人民共和國(guó)合同法》失效，請(qǐng)參考《中華人民共和國(guó)民法典》法規(guī)。