原告（反訴被告）：北京某某房地產開發有限公司，。

　　法定代表人：徐某，董事長。

　　委托訴訟代理人：曹凌，北京市尚公律師事務所律師。

　　委托訴訟代理人：于某平，北京某某房地產開發有限公司員工。

　　被告（反訴原告）：某某（北京）公關咨詢有限公司，住所地北京市朝陽區

　　法定代表人：葛某平，總經理。

　　委托訴訟代理人：朱瑞雷，北京市盈科律師事務所律師。

　　原告（反訴被告）北京某某房地產開發有限公司（以下簡稱“房地產公司”）訴被告（反訴原告）某某（北京）公關咨詢有限公司（以下簡稱“公司”）商品房預售合同糾紛一案，本院于2019年2月28日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告（反訴被告）房地產公司之委托訴訟代理人曹律師、于某，被告（反訴原告）公關咨詢公司之委托訴訟代理人朱律師到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

　　房地產公司向本院提出訴訟請求：1．判令被告向原告賠償人民幣50萬元；2．判決確認原告無需退還被告定金50萬元；3．本案訴訟費由被告承擔。事實與理由：2013年12月26日，原、被告簽訂《壹仟棟商品房認購書》一份，約定被告認購原告開發的昌平區XXX，房屋價格為1850萬元，被告于簽訂認購書時交付定金50萬元。認購書還約定：“乙方應按時與甲方簽署買賣合同并履行完畢本認購書的約定，否則視為乙方毀約及放棄購買該商品房，甲方無須另行通知即可解除認購書，定金不予返還，并有權將該商品房另行出售。”雙方簽訂商品房認購書后，被告至今未按認購書的約定與原告簽訂正式的商品房預售合同，被告的行為違反了認購書的約定。原告認為，被告的違約行為故以致雙方簽訂的認購書解除。由于被告未依約與原告簽訂商品房預售合同的行為屬于違約，故根據認購書的約定，原告無需返還被告繳納的定金50萬元，此外應賠償原告50萬元。

　　公關咨詢公司辯稱：不同意房地產公司的訴訟請求。根據認購書的約定，房地產公司應與我方簽訂商品房預售合同，原告已經違約。我司先后于2013年12月5日交付50萬元定金，該50萬元后轉化為房款。2013年12月31日支付首付款500萬元。2014年1月2日支付首付款375萬元，2016年12月30日支付尾款100萬元。我方已經以事實上履約行為來履行雙方所簽訂的認購書以及進行購房的行為。而房地產公司明確不再將涉案房屋出售給我方，因此已經構成了違約。

　　公關咨詢公司向本院提出了反訴請求：1．請求解除雙方簽訂的《北京壹仟棟商品房認購書》；2．請求法院依法判令被反訴人退還所繳納購房款1025萬元；3．請求法院依法判令被反訴人以50萬元為基數，支付自2013年12月26日至實際給付之日止的利息；以500萬元為基數，支付自2013年12月31日至實際給付之日止的利息；以375萬元為基數，支付自2014年1月2日至實際給付之日止的利息；以100萬元為基數，支付自2016年12月30日至實際給付之日止的利息；以上利息均按照中國人民銀行同期貸款利率計算；4．請求被反訴人承擔案件受理費。事實和理由：2011年2月16日，楊某鋒與房地產公司簽訂XXX號房屋的《北京市商品房預售合同》，房屋總價款26452153元，楊某鋒共計支付了21161722元房款。在2012年春節前后。楊某鋒得知被反訴人正在向北京大學校友推薦這個小區的別墅，因為楊某鋒是北大MBA校友會副會長，也被推銷購買，價格在1800萬元。隨后楊某鋒得知同樣的房子售價相差800多萬，便強烈要求退房，在反復多次協商之后，房地產公司答應被楊某鋒全款退房，但是其必須再購買一套同面積的房子，實際上的意思是給楊某鋒換一套，最后選擇了同面積的XXX號別墅。當時北京已經限購，楊某鋒無法用自己的名字買房，得知可以以公司的名義購買不受限制，房地產公司也同意，如果在網簽之前具備了購房資格還可以進行更名。由于XXX號別墅退房需要公司向集團公司層層審批，不能及時退給楊某鋒，因此，楊某鋒為了表示確實同意換房并積極履行承諾就以岳母葛某平的名義成立了一家注冊資本只有10萬元的公司，即公關咨詢公司，并以公司的名義交納了購房款。2013年12月，公關咨詢公司與房地產公司簽訂《北京壹仟棟商品房認購書》一份，約定公關咨詢公司購買XXX號房屋，房屋總價款1850萬元，之后公關咨詢公司交納了1025萬元購房款。在簽訂認購書后，房地產公司又與公關咨詢公司簽訂了購房合同，但是購房合同給房地產公司拿回去蓋章并沒有給到公關咨詢公司。雙方簽訂商品房認購書后，公關咨詢公司已經按照認購書的約定與房地產公司簽訂了購房合同，因為房地產公司的行為違反了認購書的約定。根據合同法的約定，合同解除后，房地產公司應當退還公關咨詢公司已經支付的購房款并賠償損失。故公關咨詢公司提出反訴。

　　房地產公司辯稱：同意解除認購書,同意退還房款。違約方不是我方。被告一直將XXX與XXX號房屋關聯起來，雖然房屋購買人為楊某鋒及其控制的公司但是其依據的事實及相關的法律關系是獨立的，雙方從未達成換房合意，XXX號房屋是在2011年楊某鋒購買XXX號房屋后并產生爭議的過程中，到2013年房屋價格回落比較大的情況下，楊某鋒為了搶購低價房以公關咨詢公司名義購買。其房屋總價款1850萬元，楊某鋒至今欠付剩余款項。我方從未表示拒絕賣房給楊某鋒，實際上該房屋沒有簽訂預售合同我方可以將其轉售，但我方一直等待楊某鋒付清全款。

　　當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。對本案的證據和事實，本案認定如下：

　　2013年12月26日，房地產公司與公關咨詢公司簽訂了《北京壹仟棟商品房認購書》，雙方均未提交該認購書，但雙方均認可簽訂了該認購書，且認購書的內容除房號、房屋總價款、付款時間不同外，其他內容與（2019）京0114民初6039號案件房地產公司與楊某鋒簽訂的認購書格式條款一致。其中約定，已交納定金沖抵第一筆首期房款；乙方（認購方）應按時與甲方（出賣人）簽署買賣合同并履行完畢本認購書的約定，否則，視為乙方毀約及放棄購買該商品房，甲方無須另行通知即可解除認購書，定金不予返還，并有權將該商品房另行出售。同日，公關咨詢公司向房地產公司支付定金50萬元；2013年12月31日，公關咨詢公司向房地產公司支付首付款500萬元；2014年1月2日，公關咨詢公司向房地產公司支付首付款375萬元；2016年12月30日公關咨詢公司向房地產公司支付一次性尾款100萬元，在收款專用收據上記載“備注：房款總額18500000元，建筑面積737．03平方米，單價25100．74元；合同號：門牌地址：北七家鎮XXX”。房地產公司認可收到上述費用。關于是否簽署商品房預售合同，雙方存在爭議，房地產公司陳述雙方未簽署商品房預售合同，公關咨詢公司陳述雙方已經簽署了商品房預售合同，但雙方均未提交商品房預售合同。

　　楊某鋒與周某系夫妻關系，周某與葛某平是母女關系，葛某平系公關咨詢公司法定代表人。公關咨詢公司申請房地產公司原銷售負責人馬*翔出庭作證，以此證明楊某鋒換購房屋的事實，房地產公司不認可換房的陳述，亦不認可馬*翔的證言。

　　案件審理過程中，經本院釋明，雙方均同意解除雙方之間就涉案房屋之間形成的商品房預售合同關系。

　　本院認為，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。

　　依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。本案中房地產公司與公關咨詢公司簽訂的《北京壹仟棟商品房認購書》系雙方當事人的真實意思表示，內容不違反法律、法規的強制性規定，合法有效，雙方均應按照約定履行義務。當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。雙方雖然對是否簽訂書面的商品房預售合同存在爭議，但是公關咨詢公司向房地產公司支付了購房款，房地產公司亦收取了購房款，且在收款專用收據上記載了房屋位置、單價、房屋總價款等合同主要內容，可以認定雙方形成了商品房預售合同關系。故房地產公司依據商品房認購書的約定以雙方未簽署預售合同為由主張不予退還定金的訴訟請求，無事實及法律依據，本院不予支持。關于房地產公司主張損失一節，于法無據，本院不予支持。從《北京壹仟棟商品房認購書》約定的內容及交易習慣可以看出，該認購書是預約合同。預約合同是相對于本約合同而言，通常情況下，預約乃約定將來成立一定契約之契約，約定合同簽訂后當事人負有在一定期限內締結本約之義務，預約合同的目的在于訂立本約合同，為將來簽訂本約合同達成初步的意向。預約合同所指向的是簽訂本約之行為，其對當事人的拘束力是創設了當事人將來訂立本約而協商的義務。現雙方以實際行動形成了商品房預售合同關系，預約合同的合同目的已經完成，合同權利義務終止。故公關咨詢公司要求解除《北京壹仟棟商品房認購書》的反訴請求，于法無據，本院不予支持。當事人協商一致，可以解除合同。房地產公司與公關咨詢公司均同意解除雙方之間的商品房預售合同關系，本院不持異議。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。現雙方之間的商品房預售合同關系解除，房地產公司應將購房款退還公關咨詢公司，故公關咨詢公司主張退還購房款的反訴請求，本院予以準許。關于利息一節，無事實及法律依據，本院不予支持。關于公關咨詢公司陳述的換房一節，因其未提供充分證據予以證明，其應承擔舉證不能的法律后果。

　　綜上，依據《中華人民共和國合同法》第八條、第十條、第四十四條、第九十一條、第九十三條、第九十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定，

　　判決如下：

　　一、北京某某房地產開發有限公司與某某（北京）公關咨詢有限公司之間的商品房預售合同關系于2019年7月2日解除；

　　二、北京某某房地產開發有限公司于本判決生效后十日內退還某某（北京）公關咨詢有限公司購房款1025萬元；

　　三、駁回北京某某房地產開發有限公司的其他訴訟請求；

　　四、駁回某某（北京）公關咨詢有限公司的其他反訴請求。

　　如果為按照本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

　　本訴案件受理費132800元，由北京某某房地產開發有限公司負擔66400元（已交納）；由某某（北京）公關咨詢有限公司負擔66400元，于本判決生效后七日內交納。反訴案件受理費66400元，由某某（北京）公關咨詢有限公司負擔24750元（已交納），由北京某某房地產開發有限公司負擔41650元，于本判決生效后七日內交納。

　　如不服從本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提交副本，交納上訴案件受理費，上訴于北京市第一中級人民法院。如在上訴期滿后七日內未交納上訴案件受理費的，按自動撤回上訴處理。

　　審　判　長： 李戍環

　　審　判　員： 王麗媛

　　人民陪審員： 權立工

　　二Ｏ一九年八月九日

　　法官： 助理 張子妺

　　書　記　員： 周心怡

注意 ：《中華人民共和國合同法》失效，請參考《中華人民共和國民法典》法規。